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物業服務市場向龍頭集中趨勢明顯 房企分拆物業赴港上市成潮流

來源:中國證券報·中證網發布時間:2019-10-17 09:09:01 閱讀次數:1684

  隨著房地產市場規模突飛猛進,近年來物業管理行業迅速發展。10月15日,中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發布《2019物業服務企業發展指數測評報告》(簡稱《測評報告》),并同時公布“2019物業服務企業綜合實力500強”榜單(簡稱“榜單”)。《測評報告》指出,2018年全國物業管理行業營收突破7000億元,行業快速增長,營收破萬億元指日可待。同時,2018年全國物業服務企業共約12.7萬家,500家物業服務企業在管理規模和營收方面占四成以上份額,市場向龍頭集中趨勢明顯。

  行業破萬億可待

  《測評報告》顯示,2018年,物業管理行業經營收入為7043.63億元,同比增長17.25%;管理物業總面積達279.3億平方米,同比增長13.2%;從業人口接近1000萬人。總體上,我國物業管理行業發展呈現不斷提升的態勢。

  市場分析人士指出,房地產市場由“黃金時代”轉向“白銀時代”,未來競爭的跑道將由增量市場轉向存量市場,為物業管理類企業提供了巨大增長空間。同時,資本青睞度不斷提升,預計物業管理行業整體規模突破萬億元指日可待。

  “榜單”數據顯示,2018年,500強企業營業收入2831.76億元,占物業管理行業營業總收入的40.2%;500強企業物業管理項目70403個,管理面積118.87億平方米,占2018年物業行業管理總面積的42.56%。住宅物業是物業服務企業主要的布局業態,500強95.6%的企業布局了該業態;緊隨其后的是寫字樓物業和商業物業,500強中分別有93%和74%的企業布局了上述兩種業態。這顯示出物業管理行業的集中度加快提升,頭部企業強者恒強的趨勢越來越明顯。分析人士指出,物業管理行業目前的集中度仍有較大提升空間,未來頭部企業規模將越來越大,將會進一步提升管理面積和規模。

  分拆赴港上市

  從本次公布的測評結果以及500強榜單中可以看出,物業管理行業處于高速發展的黃金時期,物業服務企業通過城市共生突破服務邊界邁向多業態服務,智慧科技AIOT加持于社區的智能與效率、多元化經營的社區增值服務持續創收,使得相關企業贏得了資本市場的青睞和高估值。預計物業行業的增長態勢仍將在相當長時期內持續。

  今年以來,多家房企宣布計劃分拆物業赴港上市。今年9月,保利物業赴港上市獲證監會批準。近日,藍光發展旗下物業公司藍光嘉寶公布赴港上市價格和擬發行情況。業內人士預計未來會有更多物業公司上市。

  港股市場成為眾多具備房企大股東背景的物業管理公司集聚地,碧桂園服務、彩生活、佳兆業物業、中海物業、綠城服務等多家企業均在香港上市。地產行業分析人士指出,具備房企背景的物業管理公司選擇在港上市,主要看重的還是資金和估值優勢。物業管理企業大多是輕資產模式,在享受到房地產企業項目快速增長帶來業績增長的同時,負債率低且現金流穩定,市場往往給予較高估值。以目前港股“物業管理第一股”碧桂園服務為例,公司最新市盈率超過了30倍,而碧桂園最新市盈率僅為6倍左右。其余具備房企股東背景的港股物業管理公司的估值均顯著高于其關聯的地產公司。

  物業企業上市后,有利于其通過融資收購以拓展市場份額。近年來,物業管理行業的集中度提升很快。部分非龍頭房企下的物業管理公司主要通過收購來提升份額,如花樣年控股旗下物業管理公司彩生活等近年來均發起了多項對同業的收購。


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